【他言無用】10万円以上？！お部屋を安くお得に借りるノウハウを伝授！ - お得に賃貸に住める情報を伝授”ヤスクスム”

家を借りる際には、不動産の知識が非常に重要です。

不動産業界は不正が起こりやすい構造になっているため、適切な知識を持っていないと損をする可能性があります。

今回は、お部屋を安くお得に借りるためのノウハウを詳しく解説します。

家を借りる際に不動産の知識が必要な理由は、不動産業界が不正を起こしやすい構造になっているからです。

全員ではありませんが、不動産業界には「見た目は弁護士、心は詐欺師」の人が決して少なくありません。

仮に、そんな人や業者と賃貸契約を結んでしまっては、大切な自分のお金を失うことになります。

筆者プロフィール

元某大手木造住宅の施工監督、FP資格取得者、現在も建設工事業界で働きながら、宅建取得勉強中。

不動産業界の新しい働き方である不動産エージェントに関して解説。

“家を探している人”目線で不動産屋と不動産エージェントのメリットデメリットを交えると共に

有識者の目線を両方持って専門用語を使わずにイメージしやすい物件探しあるあると不安要素の対処法を解説

東京の賃貸住宅をお探しの方はこちら

不動産知識の必要性
家を安く借りる3つのコツ
入居費用において注意すべき項目と詳細
具体的な申し込み手順と注意事項
まとめ

不動産知識の必要性

不動産業界が不正を起こしやすい理由は、以下の3つです。

情報がクローズドになりがち：不動産業界では、業界内の人と一般の人の間で情報格差が大きくなりやすいです。このため、嘘をついたり不正を行いやすい環境が生まれます。今ではインターネットが普及して情報がオープンになりつつありますが、専門用語を難しく感じたり、いろんな業者が絡んできたりするため、複雑な業界とも言えるでしょう。また、不動産の売買や賃貸契約は動く金額が大きく、少し嘘をつけば大きく儲けることが可能です。
契約を最優先する報酬体系：不動産業界では、契約が成立すると報酬が得られるため、契約を最優先する傾向があります。これにより、契約後のことは考えずに売り込みを行うことが一般的です。不動産業界は、1件契約して幾らの世界なので、契約させることにしか力を注げない仕組みとなっています。
業界の風習：不動産業界には、口先だけで一攫千金を狙うような人も少なくありません。全日本不動産協会も相談窓口を設けて対応していますが、協会の役員は不動産会社の代表ばかりです。そのため、うまく行っている従来の方式を変えてまで、健全化に向けて行動することは難しいと言わざるを得ません。

しかし、消費者側が知識を身につけていけば、自然とダメな業者が淘汰されていくかもしれません。自分のためにも、将来の業界のためにも、知識武装をすることが大切です。

家を安く借りる3つのコツ

コツ1：賃貸業界の仕組みを知る

1つ目のコツは「賃貸業界の仕組みを知る」ことです。

知らないからカモにされるのであって、知っていたら「それはおかしいですよね？」と言えます。

一つ一つ丁寧に解説していくので、参考にしてください。

まずは、賃貸物件を借りる際の登場人物と役割を確認してみましょう。

○登場人物

入居者：家を借りる人です。
オーナー（大家）：物件を所有している人です。持っている物件への入居者を探す役割を仲介業者に、物件自体の管理や家賃回収を管理会社や保証会社に依頼しています。
仲介業者：物件を紹介して、紹介料をもらう会社です。街にある不動産屋をイメージすると分かりやすいでしょう。仲介業者は入居者が契約をすると役割を一旦終えます。
管理会社：物件を管理する会社です。家賃が振り込まれているかを確認したり、何かトラブルがあった時に連絡したりする会社で、物件のオーナーから委託を受けて管理をしています。入居者が困った時は、管理会社へ連絡するのが一般的です。また、管理会社の役割をオーナー自身が行っていることもあり、これを自主管理と言います。
保証会社：入居者の保証人となる会社です。聞き慣れない会社かもしれませんが、以下のような対応をしています。
- 入居者が家賃を払えなかった場合に、オーナーへ立て替える。
- 入居者が退去費用を支払わなかった場合に、オーナーへ立て替える。
- 立て替えた分は、保証会社から入居者へ請求を行う。

さて、登場人物と役割を紹介したところで、それぞれがどんな関係なのか相関図も確認しましょう。

賃貸物件はどこの業者で借りても同じ賃貸物件を探している時、「この物件を扱っているのは、この業者だけなんだ」と思いがちです。

実は意外と知られていませんが、どこの仲介業者と契約をしても借りられる物件に差はありません。

家電量販店をイメージすると分かりやすいでしょう。

例えば、Panasonicの乾燥機付き洗濯機が欲しい場合、ヤマダデンキやヨドバシカメラ、ジョーシンなど家電量販店に行けば同じ製品が販売されています。

賃貸物件も同じように、仲介業者が違うだけで同じ物件を扱ってるということです。

仲介業者がどこから物件情報を仕入れているのかを考えてみましょう。

「一軒一軒大家さんを訪ねている」や「何か特別なコネを使っている」などイメージするかもしれませんが、大抵の物件情報は不動産業者専用の物件データベースから仕入れています。

そのため、同じ物件であっても複数の仲介業者が紹介しているケースは多いです。

残念ながら登録企業しかアクセスできないため、一般の人は見れません。

同じ家電を少しでも安い店舗で購入するように、賃貸物件を契約する時も、手数料が安かったり対応が良かったりする仲介業者を選ぶと良いでしょう。

ただし、まれに一社しか取り扱っていない専任物件もあります。

どうしても気に入った専任物件に住みたいのであれば良いですが、安く住みたいのであれば専任物件はおすすめしません。

なぜなら、仲介業者が強気で交渉にくるので、手数料が高くなりがちだからです。

コツ2：良い業者を見つける

2つ目のコツは「良い業者を見つける」ことです。まず、賃貸物件を借りる申し込みの手順を確認しましょう。

申し込みの手順（例）

入居者 → 仲介業者 → 管理会社 → オーナー
入居者 → 仲介業者 → オーナー兼管理会社

上記の手順において、ぼったくりとも言える費用を請求してくる可能性があるのは仲介業者や管理会社です。本来、オーナーと入居者間の契約はお互いが納得していれば、どんな条件であっても自由でしょう。

ここで伝えたいのは、間に入っている会社が不当にぼったくりをしているケースがあるということです。

もちろん仲介業者や管理会社はオーナーから委託されて物件の契約や管理を仕事としているので、適切な手数料であれば全く問題はありません。

しかし現実問題、仲介業者や管理会社の中には、明らかに不当な費用を入居者に請求しているのです。

要らない費用を見極めるためにも、知識武装は大切です。

では、どうすれば良い業者を見極められるかというと、ポイントは次の2つです。

相見積もりを取る：どんなに気に入った物件があったとしても、必ず相見積もりを取りましょう。ぼったくりかどうかを知るためには、相場を知らなければなりません。不動産業界はクローズドな情報が多いため、相場を知るために複数社の比較は必須です。おすすめは3社以上です。街の不動産屋を何件か回るだけでも相場観は身につくでしょう。ただし、ここで注意してほしいのが「大手だから安心」は通用しないことです。広告でよく見るような大手不動産会社はフランチャイズ契約をしているだけで、各支店の運営が全くの別会社であるケースは多々あります。つまり、同じ大手不動産会社の店舗であっても、運営会社の違いから親切な店舗もあれば不親切な店舗もあるのです。また、運営会社がまともであっても担当する人が不正を働くこともあるので、会社の評判だけ判断するのではなく、複数社を比較したうえで契約する業者を検討しましょう。
不動産会社のホームページやブログを見る：良い業者を見極めるために、業者のホームページやブログを確認することも大切です。良い業者のホームページやブログでは、借りる側に役立つ情報発信をしている傾向にあります。借りる側目線での情報発信としては、入居費用の詳細や地域のバスの経路、引っ越しのタイミングなどが挙げられます。一方で、信用しにくい業者のホームページやブログは借りる側目線の情報が少なく、前回の更新が半年前といったことも珍しくありません。ただし、大手の不動産会社は本社が更新しているため、必ずしもフランチャイズ契約している店舗の評判を判断する材料にはならないでしょう。業者の良し悪しを判断する時は、本社ではなく各店舗のホームページを確認するのがおすすめです。

なお、ここまで「業者の悪い面に注意しましょう」という旨の内容がメインとなっていますが、もちろん良い業者もいます。

例えば、オーナーから家賃の2カ月分の紹介料を受け取っている仲介業者が、1カ月分を入居者にキャッシュバックしてくれることがあるのです。

良い業者と出会うためにも、相見積もりやホームページの確認は必須です。

コツ3：相場を知って適切に値段交渉する

3つ目のコツは「相場を知って適切に値段交渉する」ことです。

相見積もりを取って、良いなと思える業者と出会えたら、次は交渉をしていきましょう。

良い業者なら交渉しなくても大丈夫な場合もありますが、大抵の場合は交渉の余地があるため、どんな項目を確認すべきか知っておくことが重要です。

入居費用において注意すべき項目と詳細

交渉する場合は必ずやり取りをメールで記録を残しておきましょう。記録を残しておけば、業者も下手なことは言えなくなります。

それでは、具体的にどんな項目に注意すべきかを3つの項目に分けて解説します。

絶対に拒否すべき項目：本当は必要ないのに業者が仲介料を得るために入居費用として請求されているものです。悪質な場合、原価の5倍ほどの価格を請求されることもあるので、注意しましょう。
- 書類作成費：仲介業者が取っていい手数料は、「仲介手数料のみ」となっています。書類作成費は入居者に請求できない項目であるため、支払う必要はありません。
- 簡易消火器：簡易消火器を設置するための費用を負担すべきは家主側であり、入居者側に負担させるのは間違っています。
- 害虫駆除費や抗菌、室内消毒：見積書の中に頻出なのが害虫駆除費や室内消毒といった項目です。業者だからといって絶対に信用できるわけではありません。もちろん丁寧な作業をしてくれる業者もあると思いますが、中にはホームセンターで売っているようなスプレーをかけて終わりにする悪質な業者もいるのです。悪質な業者は手抜き作業でも数万円の費用を請求してきます。つまり、害虫駆除費や抗菌、消毒といった項目は、悪質な業者からするとお小遣い稼ぎのようなものなのです。実際、2018年には札幌のアパマンショップが害虫駆除用にスプレーを大量に買い込んでいました。しかし、防虫処理を行うことはなく、スプレーは在庫として放置されていたのです。店舗改装前に在庫となっていたスプレーを処分する際に、まとめて噴射した結果、爆発事故を起こしました。この事故をきっかけに、害虫駆除費は自主的に請求しない傾向になっているそうですが、世の中には大した作業をしていないにも関わらず高額な費用を請求する悪質な業者も存在します。
- 安心入居サポート：住宅の設備にトラブルがあった場合にサポートが受けられるというサービス全般が該当します。万が一に備えて契約をしておきたいと思うかもしれませんが、基本的には火災保険で対応可能です。こういったサポートも仲介業者や管理会社が紹介料を受け取りたいがために、おすすめしているケースが多くあります。その際には、電話で録音しておく、またはメールで記録を残しておくことが大切です。
値段を下げやすい項目：仲介業者や管理業者がぼったくっている可能性が高く、値段を下げやすい項目です。
- 仲介手数料：前提として知っておいてほしいのが、仲介業者はオーナーから仲介手数料を貰っていることです。実は、仲介業者が受け取れる仲介手数料は法律で上限が「オーナーと入居者合わせて家賃の1カ月分」と決まっています。ここで大切なのが「オーナーと入居者合わせて」という部分です。両方から1カ月分を受け取ることはできません。しかし仲介業者によっては、「オーナーからいただいているのは仲介手数料ではなく、広告料や情報提供料です！」といった言い訳をしてきます。それでも、仲介業者が入居者から受け取れるのは原則として、家賃の0.5カ月分までと決まっているのです。「原則」としているのは、入居者が同意したら家賃の1カ月分まで支払えるからです。実際に仲介手数料を1カ月分支払った男性が裁判を起こして0.5カ月分の返還が認められた判決もあります。宅建業法46条にも家賃の0.5カ月分までと記載されているため、入居者が知らないのを良いことに違反している仲介業者もいるのです。入居者が支払うのは「家賃の0.5カ月分が上限」と理解しておきましょう。また、最近では仲介手数料が無料の仲介業者も増えています。なぜなら、どの仲介業者もREINSの情報を元に同じ物件を扱っているので、他社との差別化を図るには価格しかないからです。相見積もりを取れば、無料の仲介業者も見つけられるかもしれません。なお、仲介手数料に共益費は含まれません。例えば、家賃8万円で共益費8千円の場合、入居者に請求できるのは上限の4万円までとなります。共益費も含めて仲介手数料を請求してくる業者もいるので、注意しましょう。
- 火災保険料：火災保険は、入居者の過失で家を燃やしてしまったり、水没させてしまったりした時に使えます。基本的に入居するための条件として、火災保険への加入は義務付けられています。ここで問題となるのが、仲介業者によって補償内容が不十分かつ割高な火災保険へ強制的に加入させられることです。指定された火災保険に加入している人も多いのではないでしょうか？火災保険会社や加入プランを選択する自由は入居者側にあります。そのため、もし指定された場合は「火災保険への加入は強制できませんよね？」と交渉してみましょう。年間4,000円あれば、十分な補償内容の火災保険に加入できます。なお、リベ大がおすすめする火災保険は以下の通りですので、参考にしてください。
  - 住宅安心保険（日新火災海上保険）：日常生活を取り巻く、さまざまなリスクに対する補償がある。代理店経由での契約が必要です。
  - THE 家財の保険ベーシックⅠ型（損保ジャパン）：ネットやLINEで連絡OK（記録に残せる）。ホームページで保険金請求画面がわかりやすい（お客様目線）。代理店経由での契約が必要です。Ⅰ型以外は破損・汚損が補償外です。
  - 住まいる共済（全労済）：とにかく保険料を安くしたい人向けです。見積もり時に不要な特約のチェックを外すこと。
  - ミニケア賃貸保険（チューリッヒ少額短期保険）：価格の割に補償が厚いです。水害の補償がないので、アパートの1階などには不向きです。
交渉の余地がある項目：賃料や共益費などの項目です。
- 賃料・共益費：賃料や共益費は仲介業者ではなく、オーナーへの交渉となる項目です。しかし、仲介業者も商売なので、借りるか借りないか分からない人には真剣になりにくく、必ずしも要望をオーナーに伝えてくれるとは限りません。オーナーからしても、本当に借りてくれるか分からないだから、交渉には応じにくいです。こういった場合のコツは、交渉できたら借りる前提で2つの選択肢を出してみることです。「交渉できる or できない」の2択ではなく、「家賃サービス or 家賃値下げ」といった選択肢を持って交渉してみましょう。もし仲介業者の担当から即決で「できません」と言われたら、すぐに担当を変えてもらえるか別の仲介業者を選ぶのがおすすめです。なぜなら、オーナーや契約時期によって交渉に応じてもらえないこともありますが、担当がその場で判断する内容ではないからです。対応の一つひとつから、担当や仲介業者を見ていきましょう。
- 敷金・礼金：敷金や礼金も先程と同様にオーナーへの交渉項目となります。そのため、交渉のポイントは先程と同様に、借りる前提で複数の選択肢を提示してみることです。ただし、礼金は仲介業者が上乗せして請求してくる可能性があるので注意しましょう。敷金は将来返す必要があるため、上乗せされることは少ないですが、礼金は仲介業者がオーナーに許可や確認を取らずに上乗せしていることがあります。礼金に関しても、相見積もりをすることで、高いのか安いのか判断できるでしょう。
- ハウスクリーニング代：ハウスクリーニング代は、入居時と退去時に取られるパターンがあります。入居時に取られる場合は、内覧してキレイだったらハウスクリーニングは不要だと伝えてください。もし契約内容に退去時に請求される旨の記載があれば、交渉して外してもらいましょう。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも、ハウスクリーニング代はオーナーが負担するのが妥当だという記載があります。ひどい業者だと入居時と退去時の両方でハウスクリーニング代を請求してくるので、注意しましょう。
- 鍵交換代：通常、キーシリンダー（施錠部分）は1万円～1.5万円あれば交換できます。この価格よりも高い金額を請求されていたら、割高な費用を請求されている可能性があるので注意しましょう。前の方と同じで良ければ、鍵の交換をしてもらう必要もありません。もしセキュリティ面で不安な場合は、自分で鍵屋を呼んで交換してもらうのが一番安く済みます。基本的に「鍵を勝手に交換してはいけない」という旨の記載は契約書にありませんが、自分で交換する場合は確認しておくと良いでしょう。
- 保証会社加入料：保証会社へ加入するための費用は、家賃の50％～80％が相場とされています。しかし、中には費用を勝手に上乗せして請求する仲介業者もいるので注意が必要です。加入料に関しては、保証会社のパンフレットを見積書と一緒にもらうことで、上乗せされているかどうかが判断でき、仲介業者への牽制となります。

さて、ここまで様々な項目について解説してきましたが、交渉に関する話をすると

「何でも交渉すれば良いってわけではない！仲介業者を潰す気ですか？」

といったコメントをもらうことがあります。

伝えたいのは「何でも良いから費用を安く抑えよう」といったことではありません。

オーナーにとって仲介業者の存在はありがたく、適正な金額の手数料は受け取るべきだと考えています。

あくまでも法律に違反しているような請求については指摘して、妥当な交渉をしようということです。

交渉する項目が多いように感じますが、それだけ気をつけるべきポイントが多いのです。

クレーマーのような交渉ではなく、お互いにとって適切な費用にするための交渉です。

また、交渉をしていくうえで「国土交通省の原状回復ガイドラインに法的拘束力はない」といった話を聞くことがあるかもしれません。

しかし、基本的に裁判をすれば、ガイドラインに沿った判決となるため、実質的な法的拘束力はあると言えるでしょう。

具体的な申し込み手順と注意事項

ここからは、具体的な申込手順を注意事項も含めて解説していきます。

気になる物件を探す：まずは、気になる物件を探しましょう。物件は検索サイトで探しても良いですし、直接仲介業者に行っても問題ありません。大元の情報が同じであるため、どこで探しても基本的には同じ物件の情報が出てきますが、仲介業者の専任物件まで含めて探したい場合は、複数のサイトで探しましょう。
内覧申し込みをする：気になる物件が見つかったら、お問い合わせを送って内覧の申込みをしましょう。申込みはどこの業者でも大丈夫です。ただし、申し込みの段階からメールでやり取りをして記録に残しておくことをおすすめします。なぜなら、契約後に条件が違っていたり、退去時におかしな請求をされたりした際の証拠として使えるからです。電話でやり取りをしたがる業者もいますが、「仕事が忙しい」といった理由でメールでの連絡にしましょう。
内覧に行く：申込みができれば、実際に物件へ内覧に行きます。内覧に行く際には注意点が2つあります。
- 内覧時点で申込書を記入しない：内覧後に「仮申込みなので」や「お金がかかるわけではないので」と言って、仲介業者から申込書への記入を促されることがあります。このタイミングでも申し込みをしてしまうと、管理会社から「一度A社から申し込みしているので、B社からの申し込みは受けられません」と言われたり、「一旦申し込みしましたよね？」と後から強く迫られたりしてしまうのです。もし内覧後に申込書への記入するように言われても、その場では絶対に記入しないようにしましょう。また、申込書には保証人の記載が必要な事が多いので、「一旦、申請書を持ち帰って、家族に相談してみます」と伝えて申込書を預かっておけば大丈夫です。預からせてくれないような仲介業者なら、違う業者を探した方が良いという判断もできます。
- 手付金を入れない：その場で申込書を記入しないのと同様に、手付金も絶対に渡してはいけません。仲介業者から「数万円だけでも」や「他の人に部屋を取られてしまう」などと言われても、一度お金を渡してしまうと返してもらうのは大変です。手付金を渡す必要は一切ないので、きっぱりと断りましょう。「他の人に物件を押さえられたくない！」と思う人がいるかもしれませんが、基本的に手続きをスムーズに行えば問題ありません。もし本当に埋まってしまったら縁がなかったと考えて、違う物件を探しましょう。
相見積もりを取る：内覧に行って気になる物件を見つけたら、相見積もりを取ります。相見積もりを取る場合は、仲介業者のサイトのお問い合わせから「先に初期費用の確認をしたいので、見積もりをお願いできませんか？」と伝えれば大丈夫です。なお、仲介業者が本当に借りてくれるのか本気にならないこともあるので、見積もりを取る際に内覧済みとは言わない方が良いでしょう。見積もりを出してくれない業者は、避けたほうが無難です。良い業者なら見積もりの段階で、適正な仲介手数料や不要な害虫駆除費なしの見積書を出してくれます。
安かった業者と交渉する：良い仲介業者が見つかれば、先ほど紹介した項目を参考にして、必要な部分の交渉を行いましょう。繰り返しにはなりますが、いざという時のことを考えて、やり取りはメールで行うのがおすすめです。
契約する：全ての条件を把握し、納得できたら契約をします。契約をする際は、契約日よりも前に特約事項だけでも先にメールで貰っておきましょう。事前に確認しておくことで、不要な項目を断れたり、修正を依頼できたりします。例えば、火災保険は基本的に指定できませんが、特約の項目に「弊社指定の火災保険に加入する」と記載されていることがあります。そのままサインしてしまうと状況は変わってくるので、事前に斜線を引いて訂正依頼をしておきましょう。その他、不明点があれば細かい部分でも確認しておくと安心です。